商业步行街是如何变成有街无市“不行街”的？

来源：中国房地产策划网

六，击鼓传花，逃出升天算命大。

由于步行街的建设周期长，基本上是一个“你方唱罢我登台”的好戏，只要最后责任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的结果怎样，只有天知道。

七、拖字当头，官场习气代替商业操作。

由于步行街的建设大部分都是由政府操作，存在着责任和风险的问题。当经营不善和有困难的时候，往往是拖字当头。决策难下，管理婆婆多，使得商机贻误，政出多门，很难按统一的规范进行操作。其结果除了地面铺得漂亮的地板以外，看不到任何真正现代气息的步行街。这就是很多中小城市步行街的命运。

这些当然并不是具体指某一条步行街，而是我们在全国研究步行街所看到的一些典型的例子，这让我们必须坐下来深思，步行街到底应该怎么样策划和经营。

步行街策划的一般方法

首先，我们必须理解步行街这一概念。在西方国家最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街，使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本身魅力的反映。

我们必须明白一个重要的事实，就是步行只是一种包装，是一种形式。步行街的魅力最后表现的依然是城市的核心竞争力和城市的吸引力。如果城市的核心竞争力不够，也就是说城市消费物态的引擎不够力，外包装做得再花哨也没有用。

就拿北京、上海和广州来看，北京是中国的首都，它对全国人们和世界旅游者都有强大的吸引力，因此王府井、西单步行街人海如潮，这是北京本身吸引力的表现。上海由1860第二次鸦片战争以来，南京路就一直是繁华的商业中心，它对整个长江三角洲、中国以至世界的旅客来说都具有一种非常大的吸引力，因此，它的步行街形态依然是城市本身魅力的象征。广州作为南中国的大门，北京路和上下九的步行街每天吸引着50、60万的旅客，北京路的商铺，平均月租金就能达到2000元/平方米。这种人潮和物业兴旺的情况也不是一朝一夕形成的，它是整个珠江三角洲城市群消费物态金字塔结构的顶尖。它反映的是整个珠江三角洲城市群落的魅力，而步行是一种消费形式，只是一种外包装，这个都市的美女，无论穿上什么样的时装都是仪态万方。

因此，在只有几十万人口或一百来万人口的中小城市里做步行街，不能照搬照抄大城市的做法。因为，在中小城市目标人群主要集中在本地，人们消费水平有限，人们的购物习惯，并没有因为步行街的出现而产生根本性的变化。因此步行街的建设，必须以市场为导向，“在什么山上唱什么歌”。

其次，我们必须研究步行街的目标人群，也就是说要有一种科学的、实事求是的研究方法。我们必须搞清楚谁来步行？怎么样步行？为什么来步行这三个问题。谁来步行就是研究我们的目标人群，即消费者是谁。如果是为本地人服务，那就必须同本地人的消费水准相一致。为什么来步行的问题，是解决步行的游历和观感问题。人们必须在步行中找到快乐。例如，对于儿童和没钱人的娱乐场所的建设，就是让人们能够产生反复来步行的快乐和向往。怎么样步行则是科学规划步行区域的问题。步行街的一般长度是650米左右，超过这一长度，人们游乐的时候就会有疲劳感。对南北向的步行街来说，东边的街铺就会比西边的街铺生意好一些；对于东西向的步行街来说，南面的商铺就会比北面的消费情况会好一些。那么，在步行街设计中我们必须考虑在那些人流相对少的地方，设置一些可供游人休闲如喝咖啡和饮食的地方，这样可以调节整个街区的氛围。

必须研究出入口、停车场、以及重要的节点和黄金分割点的物态，尤其是高潮区的设计。只有我们从结构上把整个步行街的建设全面定位把握住，步行街的设计才能够比较科学、可持续的发展。对于那些流动人口少，甚至“一节淡三墟”的城市来说，如何策划好步行街的夜间生活和节假日生活，是一个非常重要的主题。我们必须根据城市的特点，在这一点做好深入的研究，从而做出切合市场实际的安排。

此外，对一个城市的步行街的定位，我们必须严格建立在商圈意义上，对竞争对手和业态进行全面的把握。一般步行街的定位无非有五种方式：其一是搭建一个新的商业平台，让城市的人们在购物和娱乐中有一种新的惊喜；其二是让专业化的服务出现新的聚集效应，聚集效应产生人流，从而形成城市新的亮点；其三是用一种新的消费模式代替旧的消费模式；其四是走专业化的路，形成精品专业性的市场，而这种市场又是同整个城市的产业链有密不可分的关系；其五是看准自己的竞争对手，从而挤压对手，取而代之。这些定位应该都是在规划之前进行全面地分析和研究建立起来的。因此，做步行街的问题必须研究清楚自己的竞争对手是谁，必须了解整个城市的产业分布与产业链的建设，从而在商圈中找到自己适当的位置。

我们知道，一个商圈的存在实际上有很重的生态意义，这同自然界的生物生存的道理是一样的。在高寒地区苔藓类植物才能够生存；而在温热带阔叶林才能够找到自己生存的空间。每一种生物的存在都有它特定的生物圈，商业项目的发展也不例外。

只有我们明白了在中小城市做步行街的整个思路和进行定位的方法，我们才能够对步行街的实操问题有比较清醒的把握。商业步行街的策划是商业步行街的总谱。只有有了这种正确的指导思想，商业步行街的运作才能够做到有序而不乱，成为高潮起伏的交响乐。

在实操意义上，主要还有步行街的租售问题。对于购买商铺的人来说，他们最重视的是商铺的保值升值问题。因此，对于商铺的主题设计我们必须有比较科学的研究，否则，就会对商铺的出售产生重大的影响。例如在中小城市做一个长达800米的饮食一条街，在全国几乎看不到成功的例子，这种定位就是建立在一种想象的基础上的，经营就会成为一个非常困难的问题。为了使得卖铺业务健康发展，就必须在商铺保值升值问题上做足功夫。没有好的主题设计，基本上可以说就不可能有好的销售业绩。主题设计好了，我们卖铺所常用的所谓返租回报、先租后卖、承诺回购等“降龙十八法”的技术销售策略才能发挥其应有威力。

对于商铺的租赁业务来说，做旺人气是至关重要的。因此作为经营者还必须处理好旺丁与旺财的关系，而旺丁首先必须充分发挥步行街的特点。在公共空间和人们的游历、娱乐方面做好文章。例如，在中小城市设计的步行街，比较科学的设计模式应是购物、饮食、娱乐休闲各占1/3的比例，仅仅做成一个主题是不足取的，这就是同大城市不同的地方。

政府在旺场方面应该有很多优势，除了舆论导向以外，春节、元宵和当地重要的节事活动的举办，对人们认识步行街并产生认同感有积极的效果。此外，步行街还必须在形象宣传和整体推广方面有一个长远的安排和计划。一个步行街成熟大概需要30年的时间，急功近利的办法往往是权宜之计。

如果我们不能够站在科学定位，先策划再规划的原则上认识步行街，步行街最后衰落成一条普通的街道，就在所难免。这同前几年主题公园盲目跟风建设，最后大部分销声匿迹的情况几乎同出一辙，这是房地产投资中的一个陷阱。因此，重视策划、重视优生优育、重视市场导向以及目标市场的研究，在定位和规划上按科学的原则做好安排，对步行街的建设来说是至关重要的。在步行街建设中，应该尽量避免决策失误，不要总被老百姓讥为“步行街”就是“不行街”。